Sertifikat Tanah dan KPR Lunas: Hak Anda Saat Cicilan Selesai

Setelah angsuran KPR terakhir dibayar, urusan belum selesai sampai catatan jaminan di Kantor Pertanahan (kantor Badan Pertanahan Nasional) dihapus dan dokumen Anda kembali. Artikel ini menjelaskan apa yang diatur Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UU Hak Tanggungan), siapa yang mengurus penghapusan catatan jaminan, berapa lama prosesnya, dan ke mana Anda dapat mengadu bila dokumen belum kembali. Isinya informasi umum, bukan nasihat untuk perkara tertentu.

Apa yang terjadi pada Hak Tanggungan saat KPR lunas

Saat mengambil KPR, rumah dan tanah Anda menjadi jaminan melalui Hak Tanggungan, yaitu hak jaminan atas tanah yang memberi bank kedudukan diutamakan dibanding kreditor lain. Hak Tanggungan dicatat di buku tanah dan di sertifikat tanah.

Pasal 18 ayat (1) huruf a UU Hak Tanggungan menyatakan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang menjadi dasar jaminan itu. Penghapusan catatannya disebut roya, yaitu pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat oleh Kantor Pertanahan (Pasal 22 ayat (1)). Setelah Hak Tanggungan hapus, sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan dinyatakan tidak berlaku oleh Kantor Pertanahan (Pasal 22 ayat (2)). Bila sertifikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal itu dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan (Pasal 22 ayat (3)). Pada layanan Hak Tanggungan elektronik (HT-el), sertifikat yang dihapus seluruhnya diberi tanda khusus bahwa sertifikat itu tidak berlaku (Pasal 17 ayat (3) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020).

Dua dokumen perlu dibedakan. Sertifikat hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, adalah bukti hak Anda. Sertifikat Hak Tanggungan adalah bukti jaminan yang diserahkan kepada bank. Menurut Pasal 14 ayat (4) dan (5), sertifikat tanah yang sudah dicatat Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang haknya kecuali diperjanjikan lain. Bila perjanjian kredit Anda menetapkan bank menyimpan sertifikat tanah, perjanjian itulah dasar Anda meminta sertifikat setelah utang lunas.

Siapa yang mengurus roya dan berapa lama

Untuk Hak Tanggungan yang didaftarkan melalui layanan HT-el, Pasal 18 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 menyatakan bank sebagai kreditor segera mendaftarkan penghapusan Hak Tanggungan setelah piutang lunas, dan permohonannya diajukan melalui sistem HT-el. Hak Tanggungan yang dulu diterbitkan secara manual dapat dilayani secara elektronik melalui alih media, yaitu pengalihan dokumen manual ke sistem elektronik, dengan biaya sesuai ketentuan penerimaan negara bukan pajak (Pasal 35).

Pasal 22 ayat (4) UU Hak Tanggungan mengatur permohonan pencoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang lunas, atau pernyataan tertulis kreditor yang menyatakan hal yang sama. Setelah permohonan diterima, Kantor Pertanahan mencoret catatan dalam waktu 7 hari kerja (Pasal 22 ayat (8)).

Angka 7 hari kerja itu berlaku bagi Kantor Pertanahan. Pasal 22 UU Hak Tanggungan dan Peraturan OJK Nomor 22 Tahun 2023 tidak menyebut jumlah hari bagi bank untuk menyerahkan kembali dokumen. Karena itu, tanyakan kepada bank secara tertulis kapan dokumen dapat diambil, periksa isi perjanjian kredit, dan simpan jawabannya. Setelah roya selesai, periksa sertifikat Anda: catatan Hak Tanggungan seharusnya sudah dicoret.

Bila bank atau Kantor Pertanahan belum menyelesaikannya

Langkah pertama adalah mengadu secara tertulis kepada bank. Peraturan OJK Nomor 22 Tahun 2023 mewajibkan pelaku usaha jasa keuangan, termasuk bank, menyediakan layanan pengaduan (Pasal 69 ayat (1)) tanpa memungut biaya dari konsumen (Pasal 67 ayat (1)). Bank wajib menindaklanjuti dan menyelesaikan pengaduan tertulis paling lama 10 hari kerja sejak dokumen yang dipersyaratkan diterima lengkap. Waktu itu dapat diperpanjang paling lama 10 hari kerja, dengan pemberitahuan tertulis kepada Anda sebelum jangka waktu pertama berakhir (Pasal 75 ayat (1), (2), dan (4)).

Bila tidak ada kesepakatan, Pasal 82 ayat (1) memberi pilihan: menyampaikan pengaduan kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK), mengajukan sengketa ke lembaga alternatif penyelesaian sengketa sektor jasa keuangan yang disetujui OJK, atau membawanya ke pengadilan. OJK menerima pengaduan melalui telepon 157 dan portal pengaduan Kontak OJK 157.

Bila bank tidak bersedia memberikan catatan atau pernyataan lunas, Pasal 22 ayat (5) UU Hak Tanggungan membolehkan pihak yang berkepentingan meminta perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat Hak Tanggungan didaftar. Salinan penetapan atau putusannya kemudian diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan (ayat (7)).

Bila Kantor Pertanahan melewati 7 hari kerja, ajukan pengaduan kepada Kantor Pertanahan setempat atau kepada Kementerian ATR/BPN. Situs JDIH Kementerian ATR/BPN mencantumkan WhatsApp Pengaduan di nomor 0811-1068-0000. Pasal 23 ayat (2) UU Hak Tanggungan menyebut pejabat yang lalai memenuhi Pasal 22 ayat (8) dapat dikenai sanksi administratif.