Layanan / 04
Sengketa Tanah dan Waris
Bidang ini mencakup perselisihan tentang sertifikat, batas, dan kepemilikan tanah, serta pembagian harta warisan. Pemilik tanah, ahli waris, dan pelaku usaha dapat mengenali jalur hukum yang tersedia.
Siapa yang terbantu
Untuk siapa layanan ini
Pemilik rumah dan lahan, pembeli tanah, serta keluarga yang menerima warisan berupa tanah membutuhkan kejelasan tentang hak mereka. Di Karawang dan sekitarnya, persoalan yang sama dapat dihadapi perusahaan yang membeli atau menyewa lahan untuk usaha. Kebutuhan umumnya serupa: membaca dokumen dengan benar, mengetahui lembaga yang berwenang, dan memahami batas waktu.
- Dua pihak sama-sama mengaku sebagai pemilik atas satu bidang tanah.
- Batas bidang tanah dipersoalkan oleh tetangga atau pemilik lahan di sebelahnya.
- Sertifikat terbit atas nama orang lain, atau dua sertifikat tumpang tindih di atas tanah yang sama.
- Tanah dibeli melalui akta jual beli, tetapi sertifikat belum dibalik nama.
- Ahli waris belum sepakat tentang siapa yang berhak dan berapa bagiannya.
- Tanah warisan masih atas nama pewaris, padahal akan dijual atau dijadikan jaminan.
Tahapan
Bagaimana persoalan ini biasanya berjalan
- 01
Memeriksa dokumen dan data tanah
Pemeriksaan dimulai dari sertifikat, akta jual beli, surat ukur, dan data di Kantor Pertanahan. Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat selama data fisik dan data yuridisnya sesuai dengan surat ukur dan buku tanah (Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997). Untuk warisan, diperiksa pula surat kematian pewaris dan bukti sebagai ahli waris.
- 02
Musyawarah dan mediasi
Para pihak dapat berunding lebih dulu. Penetapan batas tanah diupayakan berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan (Pasal 17 ayat (2) PP 24/1997), dan ahli waris dapat berdamai dalam pembagian harta warisan (Pasal 183 KHI). Kementerian ATR/BPN juga membuka mediasi untuk kasus pertanahan. Kesepakatannya dituangkan dalam akta perdamaian dan didaftarkan ke Pengadilan Negeri untuk memperoleh putusan perdamaian (Pasal 43 dan 44 Permen ATR/BPN 21/2020).
- 03
Pengaduan atau gugatan
Bila tidak ada kesepakatan, pengaduan administratif dapat disampaikan ke Kantor Pertanahan. Gugatan tentang tanah diperiksa Pengadilan Negeri, yang berwenang atas perkara perdata tingkat pertama (Pasal 50 UU 2/1986). Sengketa waris antara orang yang beragama Islam diperiksa Pengadilan Agama (Pasal 49 UU 7/1989 yang diubah dengan UU 3/2006).
- 04
Pelaksanaan putusan dan pembaruan data
Putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap dilaksanakan, antara lain melalui pembatalan produk hukum pertanahan oleh pejabat yang berwenang (Pasal 29 ayat (1) huruf b Permen ATR/BPN 21/2020). Peralihan hak karena warisan didaftarkan dengan sertifikat, surat kematian, surat tanda bukti sebagai ahli waris, dan akta pembagian waris bila ada (Pasal 42 PP 24/1997).
Persiapan
Yang perlu disiapkan
- Sertifikat tanah, atau bukti penguasaan lain seperti akta jual beli, girik, dan surat keterangan dari desa atau kelurahan.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk beberapa tahun terakhir.
- Surat ukur, peta bidang, atau gambar situasi tanah, bila ada.
- KTP, Kartu Keluarga, dan buku nikah para pihak yang berkepentingan.
- Untuk warisan: surat kematian pewaris, daftar ahli waris, serta wasiat atau hibah bila ada.
- Perjanjian, kuitansi, atau surat kuasa yang berkaitan dengan tanah tersebut.
- Surat teguran, pesan, atau korespondensi dengan pihak yang bersengketa.
- Kronologi tertulis singkat: siapa yang menguasai tanah, sejak kapan, dan kapan masalah muncul.
Belum punya semua dokumen? Tidak apa-apa. Bawa yang ada, kami bantu memeriksa apa yang masih perlu dicari.
Pertanyaan tentang layanan ini
Sengketa Tanah dan Waris
Sertifikat adalah alat pembuktian yang kuat, tetapi bukan perlindungan mutlak. Menurut Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997, pihak lain tidak dapat lagi menuntut hak atas tanah itu bila dalam 5 tahun sejak sertifikat terbit ia tidak mengajukan keberatan tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan, atau tidak menggugat ke pengadilan. Syaratnya, sertifikat terbit secara sah atas nama pihak yang beriktikad baik dan benar-benar menguasai tanahnya. Pembatalan hak karena cacat administrasi diatur dalam Pasal 64 PP 18/2021: ada batas 5 tahun sejak sertifikat terbit, kecuali untuk kasus tumpang tindih hak, dan setelah itu pembatalan ditempuh melalui pengadilan.
Pengaduan dapat disampaikan kepada Kantor Pertanahan setempat, secara langsung di loket atau melalui media daring yang disediakan (Pasal 3 Permen ATR/BPN 21/2020). Penanganan melewati tahapan pengkajian, gelar awal (pemaparan kasus untuk dibahas), penelitian, rapat koordinasi, dan penyelesaian kasus, dan mediasi dapat dilakukan (Pasal 6 dan 43). Perselisihan tanah yang penyelesaiannya melalui lembaga peradilan disebut perkara pertanahan (Pasal 1 angka 4). Untuk hal di luar kewenangan kementerian, penanganan berakhir dengan surat pemberitahuan bahwa persoalan itu bukan kewenangannya (Pasal 17 huruf c).
Pada tingkat pertama, sengketa waris antara orang yang beragama Islam diperiksa Pengadilan Agama (Pasal 49 UU 7/1989 yang diubah dengan UU 3/2006), meliputi penentuan ahli waris, harta peninggalan, dan bagian masing-masing. Untuk pewaris yang tidak beragama Islam, perkara perdata diperiksa Pengadilan Negeri (Pasal 50 UU 2/1986). Sebelum ke pengadilan, ahli waris dapat berdamai (Pasal 183 KHI). Bila seorang ahli waris meminta pembagian dan ada ahli waris lain yang tidak setuju, peminta dapat menggugat ke Pengadilan Agama agar harta dibagi (Pasal 188 KHI). KUH Perdata menyatakan pemisahan harta peninggalan dapat dituntut sewaktu-waktu (Pasal 1066).
- Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU Peradilan Agama (JDIH BPK)
- Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum (JDIH BPK)
- Kompilasi Hukum Islam di Indonesia, Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 (Kementerian Agama, 2018)
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, salinan di hukumonline.com (Desember 2020)
Dasar hukum
Aturan yang mengatur
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (JDIH BPK)Pasal 19 mengatur pendaftaran tanah dan surat tanda bukti hak, Pasal 20 menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun yang terkuat dan terpenuh.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (JDIH BPK)Mengatur pendaftaran tanah, kekuatan pembuktian sertifikat (Pasal 32), dan pendaftaran peralihan hak karena warisan (Pasal 42).
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (JDIH BPK)Mengubah sebagian PP 24/1997 dan mengatur pembatalan hak atas tanah karena cacat administrasi (Pasal 64).
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan (JDIH BPK)Mengatur cara Kementerian ATR/BPN menerima pengaduan, menangani kasus pertanahan, dan menjalankan mediasi.
- Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU Peradilan Agama (JDIH BPK)Mengubah UU Peradilan Agama; Pasal 49 yang baru menetapkan Pengadilan Agama berwenang memeriksa waris, wasiat, dan hibah antara orang yang beragama Islam.
- Kompilasi Hukum Islam di Indonesia, Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 (Kementerian Agama, 2018)Buku II mengatur ahli waris, besar bagian, dan wasiat bagi pewaris yang beragama Islam.
Halaman ini berisi informasi hukum umum dan bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu.
Bacaan terkait
Artikel untuk topik ini
Mulai dari satu percakapan.
Ceritakan persoalan Anda secara singkat. Kami menghubungi Anda untuk menjadwalkan pertemuan. Honorarium disepakati bersama sebelum pekerjaan dimulai.